Santo Domingo, D.N. Con la finalidad de atender a los servicios básicos que necesita la población dominicana para seguir creciendo, el Estado mediante una nueva reforma fiscal aumentará los impuestos para recaudar más dinero e invertirlo en favor de todos.
La nueva reforma fiscal que se implementará en República Dominicana, impacta el sector inmobiliario. Es por eso que les planteo como puedo visualizar las posibles acciones, reacciones y alternativas para enfrentar positivamente el impacto que tiene en los propietarios de viviendas e inversiones inmobiliarias dicha reforma fiscal.
En primer lugar, cabe destacar que las nuevas medidas fiscales van a representar un dolor de cabeza al afectar el bolsillo de los dueños de una vivienda, una segunda residencia de vacaciones y de quienes tienen inversiones inmobiliarias.
En segundo lugar, partiendo que lo recaudado deberá ser invertirlo en favor de todos, construyendo nuevas carreteras, centros de salud, escuelas, etc., se presume que en el mediano y largo plazo en República Dominicana se mantendrá un ambiente de crecimiento económico, beneficiando a todos los dominicanos y redundando en un clima agradable de inversión en el sector inmobiliario.
MEDIDAS DE LA REFORMA FISCAL QUE IMPACTAN DIRECTAMENTE AL SECTOR INMOBILIARIO:
1) Se deroga la exención del pago del Impuesto sobre la Renta y Dividendos establecido por la Ley de Fideicomiso y Desarrollo Inmobiliario para igualar el tratamiento de los fideicomisos al de las personas jurídicas, se mantiene el Bono ITBIS y el tratamiento impositivo de los Fideicomisos Sucesorales y de Garantía.
2) Se eliminan los incentivos al sector turismo contemplados en los párrafos II, III y IV del artículo 1; el artículo 2; el párrafo único del artículo 3; y los artículos 4, 5, 6, 7 y 14 de la Ley No. 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico y sus modificaciones (Confotur). Esta ley exoneraba el pago de impuestos a un inmueble durante 15 años.
3) Se reestructura el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) para que de ahora en adelante el mínimo exento quede establecido en el valor equivalente de una vivienda de bajo costo (5 millones 025 mil 380.75 pesos RD$5,025,380.75) y se cobre una tasa de 1 % del excedente cuando el valor de los inmuebles se encuentre por encima. Se incluye el valor conjunto de las mejoras y de los solares en el patrimonio inmobiliario gravado. El IPI vigente antes de la nueva reforma fiscal para personas físicas aplica una tasa de 1% sobre el valor excedente de (RD$9,860,649.00) del patrimonio gravado, dejando una diferencia que ahora pagará por un valor de RD$4,835,268.25 multiplicados por el 1% es equivalente a un impuesto de RD$RD$48,352.68 en el más alto de los casos que sea su diferencia a pagar en relación al excedente de su patrimonio.
PREGUNTAS QUE SURGEN CON LOS NUEVOS IMPUESTOS
Aprobada esta nueva reforma fiscal, representa un sacrificio importante del sector inmobiliario en general y algunas preguntas nos surgen
- ¿Qué impacto se sentirá el sector inmobiliario en el presente, mediano y largo plazo?
- ¿Se ralentizarán las ventas en el sector inmobiliarias?
- ¿Aumentarán o bajarán los precios de venta y alquiler?
- ¿Seguirá siendo negocio invertir en Bienes Raíces?
- ¿Cuánto dinero adicional tendré que pagar de IPI?
ACCIONES, REACCIONES Y RESULTADOS DE LA NUEVA REFORMA FISCAL
Una de las acciones que producirá es movilidad, me refiero a un desplazamiento natural hacia las zonas ubicadas en las afueras del centro y su periferia, en busca de mejores precios para la compra de una vivienda e inversión en bienes raíces.
Otra acción será, que se van a concebir nuevos desarrollos inmobiliarios en las afueras de la ciudad, los cuales, se construirán acorde con la nueva demanda resultante del desplazamiento, con viviendas de características y precios que los consumidores puedan costear.
Tenemos de ejemplo lo que ha ocurrido en Estados Unidos, específicamente en New York, donde los altos costos de los impuestos a la propiedad y del valor de los alquileres ha producido movilidad a las ciudades que le circundan donde el costo es más asequible y llevadero.
LOS PRECIOS DE VENTA Y ALQUILER
A medida que la movilidad se vaya produciendo se podría esperar una estabilidad en los precios venta y de los alquileres y hasta una ligera baja de este último… ¿por qué? – debido a que las propiedades que se encuentran cerradas o desocupadas, sus propietarios deberán ponerlas en alquiler para generar ingresos con los que enfrentar los nuevos arbitrios.
PROLIFERACIÓN DE UNIDADES PARA ALQUILER POR NOCHES Y TEMPORADAS CORTAS.
Una reacción en busca obtener ingresos para cumplir con el pago de los impuestos, puede conllevar a que los propietarios oferten en alquiler habitaciones y espacios para locales comerciales en sus viviendas. Además, a ponderar el alquiler por temporadas cortas usando plataformas como airbnb, de unidades que hasta hoy no estaban disponibles en esa modalidad. En casos extremos, propietarios podrían verse en la imperiosa necesidad de dividir las viviendas, para vender o alquilar una parte de ella.
CUÁNTO PAGARÁ CON EL NUEVO AUMENTO DEL IPI.
Con el nuevo aumento del IPI producto de que la base exenta se haya colocado en CINCO MILLONES VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS OCHENTA PESOS CON 75/100 (RD$5,025,380.75) se pagará el 1% del excedente.
Para ayudarles a realizar un cálculo simple, por cada RD$500,000 que pase del monto exento, corresponderá pagar CINCO MIL PESOS CON 00/100 (RD$5,000.00) anualmente.
RETOS QUE ENFRENTAN LOS INVERSIONISTAS EN BIENES RAÍCES
Los nuevos adquirientes de una vivienda, deberán buscar opciones de unidades pequeñas, más prácticas y con una mejor distribución, en proyectos inmobiliarios que logren integrar áreas sociales comunes dentro del complejo y no en la vivienda, con el objetivo de abaratar los costos de la vivienda y que su carga impositiva sea llevadera.
Calcular bien los números, es importante para una buena compra e inversión, ya que a los costos del financiamiento, mantenimiento del condominio y los gastos normales que se producen en un hogar, se les sumará el pago de impuestos como el IPI en caso de que su patrimonio supere el monto exento.
Mientras que quienes se ha puesto como meta la inversión en Bienes Raíces, tendrán que realizar un minucioso estudio de las condiciones del inmueble y sus posibilidades reales de alquiler, además, determinar si el valor de la renta y el tiempo de ocupación arrojan números azules que cuadren en su beneficio, por lo que, se recomienda buscar la asesoría de un agente inmobiliario experto para hacer los cálculos de la inversión y que le ayude en construir un portafolio inmobiliario rentable.
Finalmente, confió en que la el crecimiento económico y el buen clima de negocios que han acompañado a las inversiones en el sector inmobiliario de la República Dominicana durante los últimos 30 años, continuará fortaleciéndose, creciendo y forjándose como un negocio rentable, probado y duradero.
Déjeme saber que piensa de esta visión y volvemos a analizar este artículo dentro de unos años.
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Inversionista y agente inmobiliario en InvierteRD Realty Broker